House Buying Process

卡尔加里买房流程

根据老詹在卡尔加里和阿尔伯塔省这些年做经纪的经验,下面是卡尔加里买房的大概流程


一、贷款预评估

强烈建议联系贷款专家,知己知彼首先要知己,是百战不殆的前提,具体参见我前面的帖子。

这里简要再说一下,购房者大约可以分为两类:

1、外国人和登陆一年内的新移民,可以用国内的收入申请贷款,同时首付35%。持有工作签证的外国人,则可以用收入申请贷款。由于各家银行把握尺度不尽相同,建议买房前还是先咨询贷款专家。外国买家在卡尔加里购房不需要交投机税或者物业转让税,也就是跟本地居民同等待遇。

2、有收入者也可以用家庭收入计算贷款额度。办法是,找到一个你信任的有经验的贷款经纪,他/她会按照你的意思拿到最好的利率。同时做贷款预批;这样做的好处有三个:确保信用记录没有问题,没有未发现的没有及时偿还的债务,信用记录没有被张冠李戴;锁定当前的利率;知道自己能够借到多少钱,避免超出预算。此外,您还可以确定:

a.获得银行的预授信文件之后,消费者可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款,从而确定目标房价。

b.在利率锁定期内完成房产交割,可以适用锁定的利率,通常利率锁定期为90-120天。

c.如果在申请预授信时发现信用记录有问题,包括被张冠李戴,发现有未偿还债务,需要立刻采取行动予以补救。

二、决定区域(LOCATION)

买家最好自己做足功课。综合考虑一些买房的关键因素如:学区、工作便利、自然环境、治安、社区配套服务设施,社区人文环境及升值潜力等,选出自己的最佳实际需求。

同时要把这些因素与买方经纪充分沟通交流和互动,一旦预算或者需求有变化,要及时告知经纪。有经验的经纪在听取你的需求后,会在第一时间向你推荐合适的区域或者社区;如果经纪对区域一问三不知,或者拿不出意见,那就要怀疑他/她业务水平了。

决定LOCATION是整个买房过程中的最重点。因为好的区域一般兼具学区好,社区人文好,自然环境好以及交通便利等因素。所以,房主自住的若干年快乐开心,怡然自得;等到出手,又获得相当可观的收益。

三、看房

看房是买房过程中激动人心的一个环节。

在看房前,我会把挑选过的房源电邮给客户,让客户了解要看的房长什么样子,朝向如何,有无分门出入等;占地(LOT)有多大,使用面积有多少;室内是实木地板、复合地板还是地毯;厨房,客厅,每个睡房都具体地有多大,有几个洗手间;买价中会包含那些电器设备等等。这些信息都可以在看之前获得,让客户心中有数。

具体看房之时,可以由外及内的方法。外,包括两点:一个是房子在小区的位置;另外一个是房子本身的外观。房子在小区的位置很重要,譬如:好社区的某几个房子靠近大路,会有噪音、粉尘以及汽车尾气的污染,这类房子尽量避免;如果是路冲影响居住安全和私密,我一般建议客人也不要考虑;街角的房子,一般地大,这是优点;不过如果后院小,或者旁边有人行道(除了有干扰,冬天还要铲雪!)我会告知客人。当然尊重客户的选择,因为有些客户喜欢街角房。



房子本身的外观也会告知我们很多信息。如:平房(bungalow)、提升式平房(Bungalow-Raised)、侧复式(side-split)、后复式(Back-split)、双层(2-Storey) 等,因为建筑风格的不一样,大抵会体现房屋的修建年代;屋顶的年龄,是否需要更换会直接影响到报价;如果前后院有较大的树,要看树离地基是否太近,如果太近,树根的蔓延可能会破坏地基;过于老旧的窗户不仅影响外观,还会让你花更多的钱在冬天的取暖上,所以,了解包括地下室在内所有窗户的情况是非常重要的;而且,更换窗户是一笔绝对不菲开支;此外,外墙采用的材料、有无脱落,本身是否有裂缝;落水管有无破漏,排水是否冲刷屋顶等等也都是察看外观的要点。

进入房内,重点要关注的是房间的整体布局和结构是否适合自己的家庭,有无明显的空间浪费。一般情况下,加拿大房屋进门看到的是厨房,饭厅和客厅;大多数厨房在设计的时候,都会留有空间放置一张早餐桌,而正餐则在饭厅享用。

除了格局,客厅、厨房、主卧是看房的重点,此外容易忽视的是衣帽间,有些女同胞可在意了!大多数华人客户会喜欢宽大方正、采光好的客厅和卧室以及更多的洗手间,这也是新建房子的一个趋势。对于稍旧一些的房,客户希望至少主卧能带全功能的洗手间,成为真正意义上的Master room。

四、下单,或者叫出OFFER

阿尔伯塔省, OFFER文件全称是Residential Purchase Contract,是一个业界公认、买卖双方都可接受的标准文件,但并不排斥其它购房合同文件,前提是双方都能认可,如果购房者试图用其它文件,事先一定要和卖家沟通好。

决定下Offer后,买方经纪要先打电话给卖方经纪,告知对方有下offer的意愿,同时询问房子目前有没有其他offer存在。

下offer的意思,就是经纪准备好购买合同,合同写有出价、交房日期、定金和相应条件(如贷款和验房条件等),买家在合同上签字,然后通过电子邮件把合同提交给卖方经纪。与国内的做法不同,这里没有人会先口头谈判的。而是把签了字的合同传给对方之后,谈判才正式开始。这个过程几个小时到一天比较常见。谈判是个技术活。有经验的经纪,首先要准确判断房子的市场价,揣摩卖家卖房的动机和心理价位,然后从合适的价位开始出价谈判,力争以好的价格拿下房子。

一旦谈判成功,一般在2个工作日之内把定金交给卖方经纪公司;定金的数目和送交时间,都写在合同里面。对60万以内的房子,詹长龙的建议是给1万元定金;如果买百万豪宅,定金就需要更高,一般2-5万常见。



五、条件及解除条件

一般Offer中最常见的附加条款有:

1. 贷款条件(Financing):即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款,如果拿不到贷款,买家有权取消合同。申请贷款时,贷款经纪会要求你提供相关资料:买房的合同,有关房屋的信息资料(Listing Feature Sheet),工资单,雇主信,首付款(或存款)证明,驾照或护照等等。新移民/外国人/留学生买房,首付款35%以上的,可以不要工作收入证明,但会要求存款能维持半年以上的日常生活(包括付贷款,地税等)。如果资料齐全完备,通常两到三个工作日就会有正式结果。

2. 验房条件(Inspection):即在合同签订后若干天内,买家有权验房,而且买家要满意验房结果,买家才继续执行合同,否则合同无效。验屋条件又分两种:BUYER’S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES 。前者是指验屋结果要让买家满意才行,否则买家可以根据验屋报告中的某一缺陷放弃合同。后者是指,必须是房屋有重大缺陷,买家方可取消合同。

3. 共管物业(需要缴纳管理费的物业)的文件条件:一般要求卖家4天内提供共管物业的公寓文件(condo Documents)。这些文件,最好请公寓文件专家(而不是律师)读一下里面的内容。如果对其不满意,买家可以取消合同的。

4. 如果是独立屋,尤其带一体式车库的,一定要签Illegal Drug Manufacture/Marijuana Grow Operation 的补充条款。理由很简单,让卖家确认房子不是大麻屋!我知道有人不下或者忽视这个条款,但我的一贯做法是一定要加上;如果万一买上大麻屋,麻烦就大了。

需要指出的是,买家通过条件来取消合同,需要向卖家提供相应的文件证明。譬如金融机构拒绝贷款信、验屋师出具的验屋报告及律师信等等。这不仅是对卖家的尊重,也是合同的规定,因为购房对买卖双方来讲是一个很严肃的行为,而购房合同是一件很缜密的法律文件。

另外一个需要说明的是,如果你在买房前,对自己的贷款了然于胸,贷款条件就没有必要加上,这样,获得自己满意Offer的几率会大一些;验屋条件也建议加上,就是几年新的房屋,还是验一下放心;至于查看公寓文件,是针对收管理费物业而言的;不收管理费(Freehold)的物业的Offer则不需要这项条件。

解除条件其实贴切的叫法是通过条件,就是买家送对方一个waiver,意思就是条件通过,这房子我要了。这又分两种情况。一种是没有发现任何问题直接就waive。另一种就是发现一些问题,比如说浴缸漏水或者电器不工作,这时可以和卖家协商,寻求双方都可以接受的补偿或者补救措施,双方签一个合同补充条款(Amendment)。

六、办理贷款

当合同条件一旦全部取消,你需要做的就是去银行签字,办理贷款手续。这时候,你正式跟银行有贷款合约了;也就是说要背债了。贷款文件签完之后,银行会把贷款的资料送给你的律师。在交房日,贷款就转到律师的信托账户。


七、律师

理论上你可以自己完成房地产的交易,把购房款直接给卖家,然后让卖家把房地产证过户给你。不过你和卖家未必懂得如何操作,你也未必愿意承担其中的风险。在加拿大,房地产买卖一般都通过律师完成。

律师是在你签署了买卖合同后,帮你处理所有相关的法律执行问题。如果买卖双方在履行合约上有任何法律问题,可以让各自律师协助解决。

1、通常,律师要对你购买的物业进行全方面的调查。包括该物业的产权历史、现业主是否拥有产权(Title)、该物业是否被用作抵押或其他产权不清的情况(Lien)、是否存在未经完全披露的有关物业产权的权利让渡(Easement)和其他妨碍您在拥有该物业全部产权(Clear Title)的任何不确定因素(Encumbrance);

2、代理购买产权保险(Title Insurance)。如果在你的购房过程中,卖方或其他相关方面存在任何欺诈、伪造以及报告不实等可能让你有麻烦的问题,产权保证保险是您最后的保护手段,它可以确保您不会陷入巨大的债务之中。卡城这里的做法,一般不需要买这个保险。除非是银行回收房或者法院拍卖屋。更多产权保证保险的信息,你可以向律师咨询。

3、查看银行或者非银行金融机构贷款文件。即使是本地人,也会对数页充满法律术语的贷款文件头疼不已。交由律师来做,可以说又快又好。同样,律师在结束查看贷款文件后,会向你解释具体条款;

4、计算买方交纳的全部费用。在阿尔伯塔省,买家除了支付房款和律师费外,还有其它费用,比如地税的调节,title和mortgage的过户,如果是公寓,还有公寓物业费(condo fee)等的调节。

5、完成房屋业主的更名登记手续等,协助买卖双方完成最后交易。交割日当天,买家律师将买家所付余款及银行贷款送交卖方律师,同时派员到土地局办理产权交割手续。

八、Walk-through

Walk-through也叫Re-visit,订合同时,买家可以要求在交房前做一次walk-through。阿省买卖合同条款2.4清楚写明:房子交接时候的状况,跟看房时要基本一样,所有电器必须正常工作。在卡尔加里,这个工作是卖方经纪去保证;卖方经纪也会确保房子打扫的干干净净,所以walk-through不是必要的。当然,如果买卖双方签了补充条款(Amendment),里面有卖家在交房日前需要维修的清单,最好加上walk-through条款,在交房日的前一两天去检查一下维修是否完成。

九、交割

交房日的前三天左右,律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用,去律师楼交款。除了购房款,其他费用包括:地税调节、律师的费用、title和贷款过户的费用,目前一般大约$1,200-$2,000。注意,与其它省份不同,在阿尔伯塔省买家不用缴纳土地转让税!通常律师会有一个详尽的清单,会告知买家按照清单金额去银行开一张Certified Chuque或者Bank Draft。买家和律师见面时,律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。

交房日,律师会派员办理所有付款,土地局登记,产权交接等手续。一般的做法是,上午你的律师会把款项打到卖方律师账上。卖方经纪通知买方经纪,钥匙可以给买家了。依照合同规定,中午12点你就是房子的主人了。不过,律师一般会在交房日之后的3个星期左右才把产权登记(Title)和土地的测量报告(Real Property Report,如果买的是独立屋)给你,所以不要着急。有意思的是,这里的Title就是一种电脑打印纸,不像国内房地产证那样高大上,呵呵!

上传:James

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